Operaciones permuta 2ª parte

Consulta:

Tengo entendido que las operaciones de permuta tienen un tratamiento contable que difiere sustancialmente de su tratamiento fiscal. ¿Me podrían explicar cuáles serían las implicaciones fiscales para mi empresa derivadas de la entrega de un solar recibiendo a cambio varias viviendas y locales? (2ª parte, tributación indirecta)

Respuesta:

Como recordarán, en nuestra respuesta a la consulta del mes abril , en la que comentamos las diferencias entre el tratamiento contable y fiscal de las permutas inmobiliarias, así como sus implicaciones a efectos del Impuesto sobre Sociedades, apuntamos que dejábamos para este mes el análisis fiscal relativo a la tributación indirecta que se deriva de este tipo de operaciones.

Iniciaremos nuestro análisis recordando que nos encontramos ante un caso de permuta inmobiliaria, es decir, un contrato mediante el cual una de las partes se obliga a la entrega de un terreno o solar, y la otra, que suele ser una sociedad promotora o constructora, a la entrega futura de viviendas o locales pendientes de construcción.

Desde el punto de vista de la tributación indirecta, las operaciones de permuta deben contemplarse desde una doble perspectiva, por un lado, la transmisión del solar y, por otro, el compromiso de entrega de las viviendas y locales pendientes de construcción.

Una vez clarificadas las operaciones a analizar, el siguiente paso será determinar si dichas operaciones deben tributar por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD), en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO).

En lo que se refiere a la entrega del solar, en la medida que la operación se realiza en el ámbito de aplicación del IVA por un empresario (según la norma del Impuesto, las sociedades mercantiles son empresarios en todo caso) en el desarrollo de su actividad empresarial y, según parece, no resulta de aplicación ninguna de las exenciones previstas en el articulado de la Ley, la operación estaría sujeta y no exenta de IVA. Además, el sujeto pasivo obligado a repercutir el Impuesto al tipo general sería el transmitente del solar.

No obstante lo anterior, en el caso de que la entrega del terreno resultara una operación sujeta pero exenta del IVA y no se renunciase a la misma, la operación tributaría por ITP-AJD en su modalidad de TPO, en Cataluña, al tipo impositivo del 7% y el sujeto pasivo del mismo sería la parte adquirente del solar.

El devengo de uno u otro tributo como consecuencia de la entrega del solar, se producirá en el momento de la puesta a disposición del mismo, que coincidirá, en la mayoría de los casos, con el otorgamiento de la escritura pública.

Por lo que se refiere a la entrega futura de viviendas y locales por la promotora ésta estará, salvo muy raras excepciones, sujeta y no exenta de IVA.

El devengo del IVA que grava dicha entrega se producirá, en principio, en el momento de la entrega de las viviendas y locales construidos. No obstante y como particularidad de los contratos de permuta, la entrega del solar tendrá la consideración de pago anticipado de la futura entrega de los inmuebles, por lo que el devengo del Impuesto y la consiguiente obligación para la promotora de repercutir e ingresar la cuota correspondiente a dicho pago se producirá con dicha entrega.

Por último, destacar que, en las dos operaciones analizadas, al no consistir la contraprestación en dinero, la base imponible del IVA se determinará con base en el valor normal de mercado de los bienes entregados. A este respecto, señalar que, si en el período de tiempo transcurrido hasta el momento de la entrega de las viviendas y locales se produjera una variación, normalmente, un incremento, de su valor de mercado, la promotora debería repercutir e ingresar el Impuesto sobre el incremento experimentado por la base imponible que se hubiera determinado inicialmente.

Josep Torras

Francisco Chamorro

GARRIGUES, Abogados y Asesores Tributarios