Revista nº 170. Leasing financiero inmobiliario a plazos o venta a plazos
Compartir en Twitter1.Concepto.
El arrendamiento financiero supone un contrato en el que una de las partes adquiere para otra un bien de capital,,conforme a sus indicaciones,poniéndolo a su goce y disposición a cambio del pago de una cuota periódica,comprensiva de la recuperación de los costes del bien adquirido,la carga de la financiación y los beneficios del arrendador.El usuario asume los riesgos y beneficios de la explotación del bien(obsolescencia,deterioro,daños).Al cabo del período pactado se formula una opción de compra a favor del usuario o adquirente por un precio residual,que sirve para consumar la función traslativa del leasing.
El leasing,por definición,representa una función financiera,porque es a su través que el usuario(o adquirente mejor dicho) utiliza para su propia actividad económica dos factores ajenos,el bien capital y el capital monetario inicial.
La función genérica de financiación del leasing propone una aplicación específica en el ámbito inmobiliario, que no ha dejado de señalarse,porque el interés del denominado usuario es particularmente intenso,orientado,como está, hacia la titularidad dominical,a cambio de un diferimiento periódico del precio de compraventa;mientras que el arrendador financiero pretende el propósito de maximizar su capital reservándose el dominio en carácter de aseguramiento o garantía del cumplimiento de los pactos celebrados.
2.Naturaleza jurídica.
No resulta persuasivo identificar automáticamente el leasing mobiliario e inmobiliario.Básicamente,porque hay discordancias entre ambos que obligan a una particular aproximación sobre la configuración jurídica y naturaleza que les destacan.
AMOROS GUARDIOLA expresa la complejidad del leasing inmobiliario en el que advierte ” un contrato mixto o sui generis resultante de la unión de varios esquemas contractuales(principalmente arrendamiento y opción de compra),que no se identifica con ellos y que tiene una naturaleza atípica e independiente.”.
Precisamente,el leasing inmobiliario,conforme al autor citado,ilustra la finalidad o causa empírica que le inspira,cual es la de facilitar que el denominado arrendatario pretenda la adquisición de un bien de capital apto para su actividad de empresa o profesión que realiza el arrendador,porque carece o no le conviene la inversión de sus recursos propios.
En otras palabras,es un modo de adquisición de un inmueble con la idea propietaria,en plazos sucesivos,de manera que al final del plazo establecido pueda consumarla mediante el pago de una cantidad reducida,valor residual,a través del ejercicio formal de la opción de compra.
LACRUZ BERDEJO abunda en dicho sentido:”El que opera así no es ,ni le basta ,ser, mero “usuario”:su fin último y causa contractual es la compra,que demora hasta el final por problemas de numerario o personal conveniencia.”.
CUESTA RUTE observa que es una operación de crédito y el ánimo del empresario es el mismo que le lleva a convenir una compraventa,la diferencia está en el modo de financiarla.En tal sentido,agrega,es fácil deducir que no existe más negocio básico o fundamental en el leasing inmobiliario que el de compraventa.
Las operaciones de leasing inmobiliario se asemejan más a la compraventa a plazos que al arrendamiento.Las obligaciones pactadas por el usuario adquirente difícilmente encajan en la relación arrendaticia.
En verdad,el objetivo perseguido por ambas partes es un contrato de compraventa con pagos aplazados o reserva de dominio hasta su buen fin y resultado.Los cánones pagados por el usuario no son contraprestación por el uso del bien,sino una modalidad del precio unido al goce y disposición,sometido a condición resolutoria en ocasión del ejercicio de la opción de compra como causa traslativa del dominio.
La aproximación entre el leasing y la venta a plazos garantizada con una reserva de dominio se justifica por la existencia de la opción de compra,y,por tanto,de una causa traslativa del dominio,con la finalidad compartida de la financiación de bienes de capital.Los cánones no serían una contraprestación del bien,sino una fragmentación en plazos de su valor total.El precio a plazos de una compraventa.
3.Leasing operativo y traslativo.
Precisamente,el valor residual,cuyo ejercicio es otra declaración de voluntad dentro del contrato de leasing,permite al arrendatario de un leasing inmobiliario consumar la traslación del dominio ordinariamente a un precio simbólico.
La principal diferencia entre el denominado leasing operativo y el leasing financiero,en lo que aquí interesa,reside en que en uno la finalidad es el goce o uso del bien y en el otro su transmisión desde el momento en que se celebra.
El leasing operativo es de uso o goce porque se trata de bienes instrumentales de rápida obsolescencia.El pago de la cuota periódica corresponde al uso,porque su transmisión final no es principal sino marginal o accesoria.
El leasing traslativo,en cambio,supone un bien de capital que no pierde valor por el transcurso del tiempo y su propósito está dirigido a la transmisión material final por su valor residual pactado,al momento del ejercicio del derecho de opción,que,en conjunto,sirve a la evidencia de un uso o goce del bien y de la amortización anticipada del precio fijado por la entidad arrendadora.
E usuario adquirente puede devenir titular a lo largo de su período de duración,por el pago anticipado y periódico del precio total fijado del bien de capital a la entidad de leasing,conservando el derecho,que no la obligación,de la opción de compra residual,si es que aspira a formalizar su dominio sustantivo sobre la cosa objeto del contrato.
4.El valor residual.
El valor residual equivale a una condición resolutoria en el sentido que la transmisión de la propiedad de la cosa se transmite al arrendatario,desde la celebración del contrato,a pacto del pago de las cuotas periódicas y el ejercicio adjetivo de la opción de compra por un precio nocional.En verdad, el leasing inmobiliario sería calificable de arrendamiento si el valor atribuido al derecho de opción fuera un precio elevado,correspondiente al valor de la cosa,puesto que sería claro que las cuotas pagadas retribuyen únicamente el uso y goce;pero,si el valor residual,el precio último,es exiguo o reducido y no se corresponde al valor del bien,no hay duda que las cuotas periódicas se configuran como parte del precio de compra anticipado.
Si la cuota periódica tiene un componente de precio de adquisición,valga la redundancia,es que el usuario está,desde el inicio,comprando la cosa objeto del leasing inmobiliario,cuya formalización dependerá del cumplimiento de la condición resolutoria última y final,El leasing es,entonces,asimilable por sus efectos a la venta a plazos con reserva de dominio.
MARTINEZ DE AGUIRRE ALDAZ define el leasing inmobiliario con trazos rotundos:es dudoso que los inmuebles se adapten a su estructura y finalidad porque los “bienes inmuebles no pierden valor por su uso(normalmente lo aumentan y si llegan a perderlo su depreciación es poco relevante),razón por la cual lo que se financia no es su utilización sino su compra.”
La clave de la bóveda es el valor residual siendo obvia la voluntad traslativa de las partes si el derecho de opción,la condición resolutoria, resulta cuantificado en términos irrisorios.No en vano la jurisprudencia no duda en calificar el leasing inmobiliario como venta a plazos con reserva de dominio(STS de 28 de mayo de 1990).
Los contratos,cualquiera que sea la denominación otorgada,representan una determinada realidad jurídica obligacional que no puede desmentirse por la apariencia.
El leasing inmobiliario puede ser la apariencia simulada de un negocio jurídico de venta a plazos o un negocio jurídico real y efectivo que no soporta una calificación convencional de arrendamiento sino de ventas a plazos con reserva de dominio.
El leasing inmobiliario,aunque no sea aparente,sino real,es difícilmente distinguible de la venta a plazos,básicamente,porque es de su naturaleza traslativa la celebración de la transmisión por precio desde el inicio,las cuotas periódicas suman el precio pactado entre las partes por la cesión de uso y de propiedad,y una cuota residual que debe alcanzar un cierto montante económico en relación al precio total atribuido en el contrato y no un valor meramente simbólico o ínfimo en relación al mismo.
Esto no obsta que pueda existir un leasing inmobiliario que NO sea traslativo,en cuyo caso,las partes deben establecer las precisiones arrendaticias con particular cuidado y el valor residual en la dimensión significativa que supone el precio final de adquisición.
La causa y función del leasing inmobiliario dependerá caso por caso de sus cláusulas contractuales,cuantía de las cuotas periódicas,sobre todo,si corresponden al mero uso o incorporan una parte anticipada del precio de venta y del precio residual,si es simbólico o marca un valor real del inmueble al término del contrato.
Por tanto,no hay diversidad de causa entre el leasing inmobiliario y la venta con reserva de propiedad si es que las cuotas periódicas equivalen al precio,que no al valor de intercambio,del inmueble para su uso.Lo mismo,si el precio del derecho de opción es claramente menor respecto al valor objetivo residual del bien.Entonces,podrá afirmarse que la cesión de uso fue instrumental respecto a la venta del inmueble y la conservación de la propiedad en cabeza de la entidad financiera tuvo un efecto de propiedad formal hasta el cumplimiento total de los pagos empeñados como precio de transmisión.
Es cierto que la sola circunstancia que el precio previsto para el ejercicio de la opciòn sea débil,no es en si mismo suficiente para recalificar un arrendamiento financiero en transmisión de venta desde el comienzo.Pero,si a esto le acompaña,como es normal y ordinario,un valor del derecho de opción que es manifiestamente inferior al valor venal del bien al momento de su ejercicio,la opción es una condición que sirve el usuario adquirente a la formalización de la compraventa.Puede que haya situaciones que sean aleatorias y acaecimientos que se lo impidan y que no se previeron al principio,pero es un derecho ejercitable derivado de sus cumplimientos previos .¿Por qué no hacerlo si ya ha pagado lo sustancial del precio de adquisición?.
No es convincente,entonces,afirmar,como se hace,que el simple dato de la escasa cuantía de la opción de compra en nada afecta a la calificación del contrato como arrendamiento financiero,a menos que se tenga en debida cuenta que esa indicación informa sobre su irrelevancia en el contexto del contrato en su conjunto.Al límite,es un pago simbólico que atiende a que los anteriores pagos periódicos,el precio total o casi,del bien,se han cumplido.
A lo peor es una venta sucedánea de arrendamiento;a lo mejor,es una venta desde el propio momento en que comienza el contrato.
Si lo anterior es correcto,cabe reconducir la operación del leasing inmobiliario a un supuesto de desdoblamiento de la titularidad de la cosa que fomenta la apariencia de titularidad por quien ya no es propietario e impide la titularidad a quien siendo propietario substantivo,con asunción plena de riesgos y beneficios,debe efectuar los pagos y realizar la opción de compra,como condición resolutoria,para devenirlo.
O,al fondo,a un contrato simulado que encubre una compraventa real y efectiva.Es innegable la potencia del leasing traslaticio para constituir un negocio simulado cuando la verdadera voluntad de las partes es la de ejecutar una compraventa.
No obstante,no puede evitarse afirmar que el propio legislador consiente al particular la elección del leasing inmobiliario o la venta a plazos con los mismos efectos jurídicos,pero,probablemente,con costes diferentes entre ambas figuras.Por eso la nutrida jurisprudencia de leasing inmobiliario como supuesto de simulación de compraventa a plazos.
5.La condición resolutoria.
Un negocio jurídico está condicionado cuando su eficacia o resolución depende de un evento futuro e incierto.
La condición es el evento futuro e incierto del cual se hace depender el nacimiento del nacimiento o la resolución de la eficacia del negocio jurídico.(PUGLIATTI).
EL evento futuro es un hecho que debe acaecer en un momento sucesivo respecto al del negocio puesto en práctica,de modo que hay una situación de pendencia durante el cual la eficacia del negocio no está decidida.
El evento incierto es un hecho cuyo futuro puede o no acaecer.
El ejercicio del derecho de opción es una condición resolutoria que supone,por un lado,actuar sobre los efectos jurídicos ya sucedidos – el cumplimiento total de las cuotas periódicas- y,por otra, sobre los efectos jurídicos que se deben todavía verificar la formalización de la compraventa.
Durante la pendencia de la condición resolutoria el negocio es perfecto y despliega todos sus efectos como si se tratara de un negocio puro,salvo la incertidumbre sobre su definitividad.Cuando la condición resolutoria se cumple,el ejercicio de la opción de compra,los efectos se retrotraen al momento de su celebración,consumando la compra a plazos representada en el arrendamiento financiero.
La propiedad del bien se transmite al comprador,pero retorna de nuevo al vendedor si no se ejecuta la opción de compra,la última cuota pactada del precio.En suma,la condición resolutoria no afecta la perfección de la compraventa,sino a su consumación y,concretamente,a su eficacia transmisiva de la propiedad,que no se transmite sino en tanto el precio fijado no haya sido pagado por completo(STS 10 de febrero l998,24 de octubre de 2003).
El artículo 1114 CC establece que en las obligaciones condicionales la adquisición de los derechos (condición suspensiva) así como la resolución o pérdida de los ya adquiridos(condición resolutoria) dependerán del acontecimiento que constituya la condición.
Si la condición es resolutoria,la obligación existe y es exigible,produciendo todos efectos desde el primer momento(STS 4 de junio de 1981).
El derecho de opción es una condición resolutoria explícita puesto que su ejercicio supedita o aplaza a su realización la formalización plena del contrato traslativo de dominio del bien objeto del arrendamiento financiero,al momento de su celebración.
El interés a la adquisición de la cosa es actual desde el momento de la conclusión del contrato,pero,podría transformarse en inactual si se verifica cierto evento: la inacción del deudor en el ejercicio de su derecho de opción.
En el ámbito del leasing inmobiliario parece preferible entender que la reserva de dominio no impide la transmisión definitiva de la propiedad al usuario adquirente a plazos y que debe asimilarse a una condición resolutoria expresa.
6.La propiedad económica.
La propiedad económica es la relación contractual entre una persona y el propietario jurídico relativo a un bien que le consiente el aprovechamiento a título exclusivo de toda la sustancia económica de la cosa,sea en valor patrimonial o en rendimientos.
El propietario económico es la vocación de una persona de procurarse por ella misma la totalidad de la sustancia económica de una cosa o todavía de monopolizar la utilidad pendiente a lo largo de su vida económica.Es propietario económico el que se apropia a título exclusivo de esos valores de utilidad o de intercambio,principalmente para usar,gozar o aún disponer.(COZIAN)
El concepto de propiedad jurídica y propiedad económica,del ámbito anglosajón,ahora viene recogido en el derecho contable y mercantil y,en particular,respecto a la definición del arrendamiento financiero.
7.Las Normas Internacionales de Contabilidad.
La NIC l7 clasifica como arrendamiento financiero al que transfiere sustancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad.Por el contrario,se clasifica como operativo un arrendamiento si no se han transferido sustancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad.
El que un arrendamiento sea financiero u operativo depende del fondo económico y naturaleza de la transacción más que de la mera forma del contrato.
El arrendatario tiene la opción de compra del activo a un precio que se espera sea suficientemente inferior al valor razonable,en el momento en que la opción sea ejercitable,de modo que al inicio del arrendamiento se prevea con razonable certeza que tal opción será ejercitada.Los pagos que el arrendatario debe hacer durante el plazo del arrendamiento son denominados pagos mínimos y comprenden tanto los pagos mínimos a satisfacer en el plazo del arrendamiento hasta la fecha esperada de ejercicio de la citada opción de compra ,como el pago necesario para ejercitar esta opción de compra.
Vale la pena retener el concepto: las cuotas periódicas son necesarias para el ejercicio de la opción de compra.Si esto no se cumple,se pierde la condición resolutoria.
8.El Plan General de Contabilidad.
El leasing puede dar lugar a un arrendamiento operativo o financiero. El primero de ellos es un contrato de alquiler de bienes instrumentales –vehículos, equipamiento de oficinas- de rápida obsolescencia. El arrendador cede el derecho de uso de un activo a cambio de una renta arrendaticia del arrendatario. El segundo, el arrendamiento financiero, es otra cosa, pues supone la transferencia sustancial de los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del activo, deducibles del fondo económico del contrato.
En 1988, Unidroit configura las normas uniformes del leasing o arrendamiento financiero internacional. Sus características destacadas revelan la presencia de un usuario –arrendatario que elige el bien y el proveedor, que es adquirido por el arrendador-concedente, normalmente una entidad financiera, vinculado al contrato de arrendamiento financiero.
No es desconocido el difícil encaje del leasing en órden a sus peculiaridades en el ámbito de los contratos típicos, dependiendo, finalmente, de cada sistema jurídico mercantil su calificación jurídica atípica, algo así como un híbrido entre arrendamiento y venta y, especialmente, en el arrendamiento financiero, donde la identificación del arrendatario se aproxima a la propietario económico o propietario verdadero. La propiedad económica no se refleja con la propiedad jurídica, pero, permite a su titular beneficiarse del uso y goce del bien, como si fuera propietario sustancial.
La referencia precisa es la transmisión sustantiva de riesgos y beneficios al arrendatario, que le asimila, en su fondo de realidad económica, a un propietario.
Cuando de las condiciones económicas del acuerdo de arrendamiento,se dice,se deduzca que se transfieren sustancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del activo objeto del contrato,dicho acuerdo deberá calificarse como arrendamiento financiero.
En un acuerdo de arrendamiento de un activo con opción de compra,se presumirá que se transfieren sustancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad,cuando no existan dudas razonables de se va a ejercitar dicha opción.Presunción relativa que debe completarse con la referencia primordial que al inicio del arrendamiento el valor actual de los pagos mínimos acordados por el arrendamiento “suponga la práctica totalidad del valor razonable del activo arrendado”(8.1.1.c).
En el nuevo PGC el arrendatario incorpora el bien a su activo según su naturaleza y, como propietario económico, carga la amortización y la parte de la carga financiera total del arrendamiento financiero, sea o no legalmente transferida la propiedad del activo.
9.La simulación del leasing inmobiliario.
La diferencia jurídica de la compraventa a plazos y el arrendamiento financiero con opción de compra deriva de regímenes jurídicos aplicables que no son iguales.La confusión surge,sin embargo, de la disposición adicional 7 de la Ley 26-1988 de Venta a Plazos,que considera posible el leasing inmobiliario.En efecto,la creación de economía de opción para el particular supone menos coste y más beneficios fiscales,a función o finalidad semejante,si la designación del esquema contractual,siendo de venta a plazos,se configura como leasing inmobiliario.
El uso del leasing sirve,entonces,para encubrir la ejecución de compraventa y así numerosa jurisprudencia ilustra sobre casos en los que se arguye la mediación del acuerdo de simulación a través del leasing,que,naturalmente,debe probarse.(STS de 29-11-2001,21 de enero de 2002,8 de febrero de 2002).
El punto,entonces,es que la coexistencia de la venta a plazos y el leasing inmobiliario puede contaminar su calificación correcta a impulso de las ventajas fiscales concedidas para uno y no para la otra.Una suerte de arbitraje fiscal local en la que los particulares pueden manifestar un negocio que oculta otro como realmente querido.
Pero,esto no invalida una precisión que es inexcusable:todos los contratos de leasing inmobiliario,por su propia naturaleza jurídica,son,en su mayoría, contratos de compraventa a plazos y la denominación en la que se incurre tiene una finalidad fiscal exclusiva,porque la calificación de los particulares,en sentido objetivo,persigue conseguir las ventajas fiscales otorgadas al leasing,que no a la venta a plazos.
“La opción de compra ,afirma BERCOVITZ, no puede servir,por consiguiente,para distinguir en verdad entre contrato de leasing verdadero y contrato de leasing simulado.Todos los contratos de leasing son contratos de compraventas a plazos o de financiación de las mismas.El hecho que el pago de una cuota más,junto con la manifestación de voluntad correspondiente,permita al usuario arrendatario adquirir o no adquirir definitivamente la propiedad del bien carece de la relevancia que se pretende:POR LA SENCILLA RAZON DE QUE EN ESE MOMENTO YA HA PAGADO(A PLAZOS) prácticamente todo el precio o todo el préstamo junto con sus intereses.” (BERCOVITZ RODRIGUEZ CANO,El pacto de reserva de dominio y la función de garantía del leasing financiero.Tratado de Garantías en la Contratación mercantil,1996.)
Si esto fuera correcto,el arrendamiento financiero inmobiliario supone la denominación inexacta de las relaciones jurídicas,con el propósito de buscar amparo en una ley de cobertura con finalidad tributaria, desprendida de los motivos efectivos y verdaderos que les guian.
Aunque la denominación del negocio jurídico no es vinculante,serà de la calificación del mismo que podrá derivar la identificación de la realidad jurídica.En efecto,no se puede dar por sentado la intencionalidad simulatoria si,por ejemplo,la denominación es producto del error y el esquema contractual refleja lo querido por las partes.Sería bastante un único caso de leasing inmobiliario efectivo para justificar el exàmen de cada caso concreto,la interpretación contractual y la causa.
10.El problema del valor de los cánones y del valor residual.
La jurisprudencia suprema adoptó,en un principio una posición decidida respecto a que el bajo valor residual denota una compraventa.
Asi la STS de 28 de mayo de 1990 considera que el contrato de leasing encubría una compraventa a plazos porque el valor residual pactado era insignificante o simbólico en proporción a la cantidad global del leasing,el precio de residual de la opción de compra era del 1,62% del valor del bien.
Del mismo modo,la STS de 21 de noviembre de 1998:si nos encontramos ante un leasing de amortización parcial hay arrendamiento y si es de amortización total,será compraventa.En el primer caso,la propiedad del objeto es de la sociedad de leasing y en el segundo lo es el usuario adquirente del objeto.El criterio para la distinción es que hay leasing por amortización total toda vez que el valor residual pactado sea insignificante,siendo la compra del objeto la única alternativa razonable al termino del leasing para el usuario.
En la STS de 29 de mayo de 1999 se insiste en que la calificación entre leasing y compraventa a plazos de bienes con reserva de dominio depende del contenido del contrato y en particular de la cláusula que establece la opción de compra a favor del usuario y el precio de la misma.
Pero,en la actualidad,parece imponerse la orientación contraria,esto es,que no es suficiente,por si solo,desvirtuar la calificación de arrendamiento financiero por el importe más o menos elevado de la cuota residual para ejercitar la opción de compra,pues “no hay base legal ni lógica que establezca un parámetro para indicar la proporción que deba tener la opción de compra respecto al valor monetario del objeto del contrato”(STS 7 de octubre de 2002,7 de noviembre de 2002,2 de diciembre de 2002,12 de marzo de 2003,18 de mayo de 2005).
El precio no es elemento suficiente,aunque sea vil o excesivo,para establecer la simulación,que es la preocupación general de la jurisprudencia,puesto que no precluye ni desmiente que la transacción exista y se haya producido sin ocultación ni en forma diversa a la que trasunta.El precio,sea vil o anormal,si es real en razón del contrato realizado no desmiente la naturaleza efectiva del acto o negocio que se puso en ejecución.
Dicho esto,no basta negar el carácter irrisorio del valor residual como determinante del acuerdo de simulación para calificar al contrato como distinto al arrendamiento inmobiliario.Que no indique simulación,no significa que sea lo que pretende ser por la denominación acordada entre las partes.
El empleo de un modelo contractual inspirado en el beneficio fiscal no es reprochable a pacto que sea adecuado a la realidad jurídica efectiva del contrato.Nada puede impedir el acogimiento a un régimen fiscal más favorable si el leasing inmobiliario responde a la causa y los lineamientos inherentes a su configuración.En caso contrario,de su exámen puede surgir una discordancia entre la denominación y el contenido sustantivo.Pero,ello no significa,automáticamente,acuerdo simulatorio.Pero,podría indicar fraude de ley.
La referencia precisa al fraude ley oscila entre el arrendamiento financiero y la compraventa a plazos.El análisis básico de la relación entre las cuotas o cánones periódicos establecido y el valor residual puede servir para determinar una u otra opción contractual.Si es arrendamiento,el valor residual será significativo y corresponde al valor de transmisión el bien inmueble,por lo que las cuotas desempeñan la pura retribución por la cesión e uso.Si es compraventa, el valor residual será simbólico o irrisorio,sin que corresponda en absoluto a un valor nocional del objeto del contrato y las cuotas señalan una contraprestación por el precio de transmisión inicialmente pactado.
La operación inmobiliaria,pese a la denominación utilizada,es una compraventa a plazos,cuya consumación se producirá,con efectos resolutorios,una vez ejercido el derecho de opción de compra y el valor residual de compraventa es insignificante o simbólico,sin relación alguna con el valor real del objeto del leasing inmobiliario
Los cánones no son una contraprestación por la cesión de uso sino una fracción del precio por el definitivo traspaso dominical.
La formalización de la compraventa queda sometida al cumplimiento de las obligaciones por parte del arrendatario adquirente,que solo de éste modo podrá ejercer,si no ha habido otras circunstancias que se lo impidan,el derecho de opción,que equivale a una condición resolutoria expresa.
La interpretación del contrato configura un esquema de venta a plazos con reserva de dominio,al amparo de una opción jurídica de leasing inmobiliario que realiza la misma función jurídica,sin sus costes fiscales.
“…la finalidad práctica perseguida por las partes no es una mera cesión de uso por tiempo determinado y precio cierto,con posibilidad añadida de devenir propietario al vencimiento de aquel plazo,sino la de producir una transmisión gradual y fraccionada de las facultades y obligaciones inherentes al dominio,transmisión que no se consumará hasta la completa realización por el denominado arrendatario financiero de la contraprestación asumida;entre tanto,el arrendador financiero retendrá una titularidad dominical más bien formal aunque con vocación de plenitud para el caso de incumplimiento de los compromisos asumidos por el denominado arrendatario financiero o de que por causas ajenas a los contratantes,el fin negocial no llegue a producirse y,por el contrario,al arrendatario financiero se le atribuyen,desde el momento mismo del otorgamiento del negocio,el contenido sustancial básico de facultades y deberes inherentes a la propiedad,si bien con las limitaciones inherentes a esa hipotética planificación del derecho del arrendador financiero.”
“…en nuestro ordenamiento jurídico aquellas estipulaciones de un contrato traslativo de dominio en cuya virtud pese al inmediato desplazamiento posesorio se supedita o aplaza el traspaso dominical completo del bien negociado a la íntegra realización de la contraprestación monetaria convenida y aplazado equivalen sustancialmente ,en los efectos prácticos a las situaciones que crea la condición resolutoria explícita…¨ (Resolución de 26 de octubre de 1998 de la Dirección General de los Registros y del Notariado).
11.El fraude de ley.
No es fácil describir la frontera entre la compraventa con aplazamiento del pago del precio y el arrendamiento financiero de bienes inmuebles.
El núcleo de la compraventa con pacto de reserva de dominio es que la transmisión del dominio que acompaña normalmente a la entrega de la cosa,no se consuma sino en el momento del pago total del precio.La propiedad se transmite cuando se consuma el pago total del precio.Se adquiere,en afortunada expresión un dominio resoluble con restricciones dispositivas en tanto no se pague el precio totalmente.(STS 16 de julio de 1993).
Se pregunta DIEZ PICAZO como se puede defender que la persona a la que se le entrega la cosa no recibe una posesión a título de dueño.Estamos ante una verdadera traditio y una transmisión condicionada al pago íntegro del precio.La condición no puede ser suspensiva “pues el comprador disfruta de todas la facultades de cualquier propietario excepto de la libre disponibilidad.El riesgo de pérdida o deterioro pasa del vendedor al comprador y sabido es que las cosas perecen para su dueño(res perit domino suo).Por ello la condición solo puede ser resolutoria.”
El leasing inmobiliario supone la adquisición de un bien inmueble por la entidad financiera a indicación de la otra parte,para su cesión de uso a cambio del pago de una cuota periódica y con el derecho a la opción de compra,previo cumplimiento de sus obligaciones,por un valor residual,ejerciendo el contenido sustancial de los deberes propios del propietario.
La distinción entre ambos contratos depende fundamentalmente de los cánones periódicos y del valor residual.La valoración cuantitativa y cualitativa de ambos conceptos permite individualizar si las cuotas retribuyen solo el uso o tambien precio de adquisición y si el valor residual es consecuencia del pago del precio total,por lo que no puede equipararse a una opción de compra real y efectiva.
Podría coincidirse con quienes señalan la dificultad de fijar parámetros que orienten entre valor de la cesión de uso y compra o,lo mismo,respecto al valor residual;pero,no es menos cierto que el valor normal de mercado de los inmuebles no es de respuesta imposible ni tanto menos la calificación del valor actual de las rentas de uso o precios practicables.(sirva de ejemplo el artículo 90 de la LGT sobre el deber de información de los valores fiscales de los inmuebles que sean objeto de adquisición o transmisión en su ámbito de competencia.)
El leasing inmobiliario que no concuerde con valores normales de mercado se podrá considerar como compraventa a plazos y,en caso contrario,debe recibir la calificación ajustada a su denominación.
Las consecuencias jurídicas suponen la rectificación o corrección de su disciplina y la aplicación del régimen jurídico que le es más apropiado.Por tanto,si se llegara a la conclusión que se trata de una compraventa a plazos queda modificado su tratamiento durante el período impositivo y el plazo de prescripción atinente a las ventajas fiscales derivadas tanto para el arrendador,vendedor,cuanto para el usuario,adquirente.
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TULIO ROSEMBUJ
Catedrático de Derecho Financiero y Tributario.Universidad de Barcelona.